Нерухомість в Румунії: інвестиції та переїзд

Румунія дедалі частіше потрапляє до списку держав, які іноземці розглядають для придбання нерухомості та переїзду. Ціни на житло в країні приблизно на 6,6 % вищими, ніж роком раніше, що свідчить про збереження попиту на ринку.

Інвестори розглядають місцеві об’єкти нерухомого майна насамперед як актив, що може приносити дохід від здавання в оренду та з часом зростати в ціні. Для мігрантів важливими є інші фактори: можливість жити в державі Європейського Союзу, відносно помірні витрати на купівлю житла порівняно з багатьма західноєвропейськими країнами, географічна близькість до України та повноправне входження республіки до Шенгенської зони. Тому місцевий житловий фонд розглядають не лише як актив для інвестицій, а і як частину довгострокового плану переїзду та облаштування життя в Європі.

За даними Національного банку Румунії, на кінець 2024 року обсяг прямих іноземних інвестицій у країні перевищив 125 млрд EUR. Близько 17,3 % усіх вкладень припадало на будівництво та операції з нерухомістю. Іноземні інвестори вкладають кошти не лише в житловий фонд, а й у комерційні об’єкти, офісні приміщення, логістичні комплекси та нові будівельні проєкти. Серед основних переваг придбання житла в країні можна виділити:

Загалом Румунія вважається досить передбачуваним напрямом для операцій із нерухомістю. Угоди проходять через нотаріуса, право власності реєструється державою, а сам ринок працює за європейськими правилами. Проте безпека інвестиції залежить не лише від країни, а й від конкретного об’єкта. Тому перед купівлею варто уважно перевірити всі документи та юридичний статус нерухомості.

Громадяни України можуть без обмежень купити будинок, квартиру, апартаменти та комерційні приміщення на території румунської республіки. Із землею ситуація інша. Стаття 44 Конституції Румунії передбачає, що громадяни держав, які не входять до Євросоюзу можуть набувати землю у власність лише за наявності міжнародних договорів на основі взаємності. Оскільки між Україною та Румунією такого договору наразі немає, для українців діють обмеження щодо придбання землі.

У деяких випадках замість придбання землі використовується право суперфіцію (superficia). Воно дозволяє людині володіти будинком або іншою будівлею та офіційно користуватися земельною ділянкою під нею, не стаючи її власником. Таке право реєструється державою, регулюється Цивільним кодексом та може надаватися на строк до 99 років із можливістю продовження.

Румунське законодавство дозволяє також оформлювати нерухоме майно на місцеву компанію. У такому випадку саме юридична особа стає власником квартири, будинку чи комерційного приміщення. Цим варіантом часто користуються інвестори, які планують здавати об’єкти в оренду або управляти кількома активами через одну структуру.

Громадяни країн ЄС можуть вільно купувати об’єкти румунського житлового фонду, зокрема квартири, будинки та земельні ділянки. Для них діють такі самі основні правила, що й для громадян країни, тому процес оформлення зазвичай проходить без додаткових обмежень.

Румунський сектор житлової та комерційної забудови залишається одним із найдоступніших у ЄС, хоча діапазон цін тут стабільно зростає вже кілька років поспіль. У 2026 році середня вартість житла в країні перевищила 2000 EUR за м². За останні п’ять років ціни на квартири в Румунії виросли приблизно на 13–17 %, залежно від регіону. Попри це, попит на купівлю об’єктів житлового фонду залишається високим. Цьому сприяють поступове зростання румунської економіки, нестача нового житла та активний розвиток великих міст. Експерти вважають, що ринок і надалі рухатиметься вгору, але без різких стрибків цін.

Найдорожчими містами для придбання нерухомого майна традиційно залишаються Клуж-Напока, Бухарест, Констанца і Брашов. Двокімнатна квартира тут зазвичай коштує від 50 000 до 200 000 EUR, а в центральних районах Бухареста ціни можуть доходити до 600 000 EUR. У Констанці, головному місті румунського узбережжя Чорного моря, аналогічне житло обійдеться приблизно у 100 000–140 000 EUR. Найдоступніші ціни на нерухомість в Румунії можна знайти в Галаці, Крайові та частині міст на сході країни, де двокімнатні квартири нерідко продаються за 50 000–110 000 EUR. Ціновий діапазон на продаж будинків варіюється від 85 000 до 300 000 EUR залежно від локації.

Серед міст, які часто розглядають для інвестицій, особливо популярними є Бухарест, Клуж-Напока, Тімішоара, Ясси та Брашов. Саме тут зосереджені великі роботодавці, університети та міжнародні компанії, тому попит на оренду залишається стабільним навіть у періоди уповільнення ринку.

Під час придбання нерухомого майна в Румунії варто враховувати не лише ціну об’єкта, а й витрати на оформлення угоди. Основними з них є нотаріальні послуги та реєстрація права власності.

Нотаріальні тарифи встановлюються Міністерством юстиції та залежать від вартості нерухомості. Наприклад, для об’єктів вартістю до 2860 EUR нотаріальний збір становить 2,2 % від суми угоди, але не менше 28 EUR. Якщо ціна житлової споруди перевищує 114 400 EUR, збір складається з фіксованої частини в розмірі 950 EUR та додаткових 0,44 % від суми перевищення. Крім того, на етапі підписання попереднього договору купівлі-продажу необхідно сплатити державний податок у розмірі 3 % із частини суми, що перевищує 85 800 EUR.

Окремо сплачується збір за реєстрацію права власності в земельному кадастрі. Для фізичних осіб він становить 0,15 % від вартості об’єкта, для юридичних — 0,5 %, але не менше 11 EUR за кожен реєстраційний номер. Після покупки власник починає сплачувати щорічний податок на нерухомість. Для житлових будинків і квартир ставка становить від 0,08 % до 0,2 % від оподатковуваної вартості майна. Для нежитлових об’єктів вона може коливатися від 0,2 % до 1,3 %.

Українці, які легально проживають у румунській республіці та можуть підтвердити свої доходи, мають можливість оформити іпотеку в місцевих банках. Умови відрізняються залежно від установи. Наприклад, Banca Transilvania пропонує іпотечні програми зі ставкою від 4,99 % на перші два роки, а максимальний строк кредитування може сягати 30 років. Банк також допускає оформлення іпотеки разом зі співпозичальником.

Згідно з умовами Nexent Bank, мінімальна сума кредиту становить 9500 EUR, а максимальна не обмежується. Термін кредитування може досягати 30 років. Банк фінансує до 85 % вартості майна, якщо ви купуєте свою першу квартиру. В цьому разі ваш мінімальний початковий внесок становить від 15 %. Для тих, хто вже має нерухомий об’єкт у власності, максимальний рівень фінансування дорівнює 75 %, тобто потрібно внести щонайменше 25 % власних коштів.

Щоб купити нерухомість на території Румунії, іноземцю не обов’язково мати посвідку на проживання. Договір купівлі-продажу обов’язково підписується в румунського нотаріуса. Якщо ви не можете бути присутнім особисто, придбати об’єкт можна через представника за нотаріально посвідченою довіреністю. У такому разі всі дії від вашого імені виконує уповноважена особа.

З боку покупця зазвичай потрібні:

• закордонний паспорт або інший документ, що посвідчує особу;
• податковий номер (NIF), якщо його оформлення вимагається для угоди;
• нотаріально посвідчена довіреність, якщо купівля відбувається через представника;
• документи компанії та представника, якщо об’єкт купує юридична особа.

Окремо нотаріус перевіряє документи на саму нерухомість. Залежно від типу об’єкта до них можуть належати документи про право власності продавця, витяг із земельного реєстру (Carte Funciară), довідки про відсутність заборгованостей, сертифікат енергоефективності та інші документи, необхідні для підтвердження юридичної чистоти угоди.

Під час придбання квартири в новобудові важливо переконатися не лише в наявності дозволів на будівництво, а й у надійності самого забудовника. Насамперед варто перевірити компанію в Національному торговому реєстрі (ONRC). Там можна дізнатися, коли було створено підприємство, чи продовжує воно працювати, хто є засновниками та чи не розпочато щодо забудовника процедуру банкрутства чи ліквідації.

Також варто попросити документи на земельну ділянку та дозвіл на будівництво. Це допоможе переконатися, що забудовник має право реалізовувати проєкт саме на цій території. Якщо об’єкт ще знаходиться на етапі зведення, слід уточнити стадію виконання робіт і порівняти її з обіцяними строками здачі. Якщо ж будівництво завершене, варто перевірити, чи введений житловий актив в експлуатацію та чи можна без проблем оформити право власності.

Навіть якщо квартира або будинок справляють гарне враження під час огляду, це не гарантує відсутності юридичних проблем. Один із найпоширеніших ризиків — незареєстровані перепланування або добудови. Якщо фактичне планування не відповідає кадастровим документам, у майбутньому можуть виникнути труднощі під час продажу, оформлення іпотеки або реєстрації права власності на нерухомість.

Ще одна потенційна проблема пов’язана із боргами, які накопичилися за об’єктом. Це можуть бути несплачені місцеві податки, внески на утримання будинку, заборгованість перед асоціацією співвласників або окремі комунальні платежі. Після придбання такі питання нерідко стають неприємною несподіванкою для нового власника, тому їх варто з’ясувати ще до підписання договору.

Окрему увагу варто приділити земельній ділянці. Наприклад, фактичні межі території можуть не збігатися з даними кадастру, частина землі може бути оформлена з помилками або взагалі не внесена до реєстру. Іноді вже після укладення угоди з’ясовується, що через ділянку проходять інженерні мережі, на неї поширюються певні обмеження забудови або щодо неї тривають спори про право власності. Такі проблеми трапляються нечасто, але їх вирішення може зайняти багато часу та вимагати додаткових витрат.

Якщо ви купуєте помешкання в новобудові, важливо враховувати особливості, пов’язані із забудовником. Наприклад, строки здачі об’єкта можуть переноситися на кілька місяців або навіть років, а готова квартира іноді відрізняється від того, що обіцяли в рекламних матеріалах чи показували на візуалізаціях. Також трапляються ситуації, коли виникають проблеми з дозвільними документами, введенням будинку в експлуатацію або фінансуванням проєкту. У результаті покупець може зіткнутися із затримкою отримання житла або необхідністю довше чекати на завершення всіх реєстраційних процедур.

З оформленням права власності на нерухоме майно також можуть виникнути непередбачені ситуації. Наприклад, уже після внесення завдатку може з’ясуватися, що об’єкт перебуває під арештом, є предметом судового спору або щодо нього заявляють права інші особи. У деяких випадках проблеми виникають через помилки в документах, неврегульоване право спадщини чи старі майнові спори. Такі ситуації здатні суттєво затягнути оформлення угоди або навіть зробити її неможливою.

Більшість ризиків при укладенні майнових угод можна виявити ще до підписання договору. Саме для цього проводиться юридична перевірка об’єкта. Під час неї фахівці аналізують документи на помешкання, перевіряють право власності, наявність обтяжень, боргів і судових спорів, а також вивчають інформацію із земельного та кадастрового реєстрів. Якщо йдеться про новобудову, додатково перевіряють забудовника, документи на земельну ділянку та законність будівництва.

Однією з головних переваг румунського ринку нерухомого майна залишається різноманітність. У великих ділових центрах спостерігається висока ліквідність, тоді як у курортних містах Румунії попит значною мірою формується за рахунок туризму.

Бухарест вважається найліквіднішим ринком у країні. Саме тут зосереджена найбільша кількість робочих місць, міжнародних компаній та університетів, тому попит на купівлю та оренду житла залишається стабільно високим. Середня ціна на купівлю житлового фонду в Бухаресті становить 2295 EUR за м², хоча в центральних районах та новобудовах вартість може доходити до 2637 EUR за м². Винаймати однокімнатну квартиру в місті можна в середньому за 285–690 EUR на місяць, а трикімнатну — від 790 до 3630 EUR залежно від її розміру, житлових умов та розташування.

Оренда офісів тут може коштувати від приблизно 800 EUR на місяць за невеликі приміщення до 20 000–25 000 EUR на місяць за великі простори в сучасних бізнес-центрах. Вартість залежить насамперед від району, площі приміщення, класу будівлі, близькості до метро та рівня інфраструктури. Найдорожчими зазвичай залишаються офіси в центральних ділових районах і розвинутих бізнес-комплексах.

Клуж-Напока  є одним із головних румунських технологічних та університетських центрів. Тут працюють міжнародні ІТ-компанії, а численна студентська спільнота підтримує стабільний попит на оренду та купівлю житла. Вартість придбання житла тут належить до найвищих у країні та становить у середньому близько 3300–3400 EUR за м². Оренда однокімнатної квартири обходиться у 200–600 EUR на місяць, а простір з трьома спальнями коштує 700–1300 EUR залежно від умов проживання та місця знаходження.

В секторі комерційної забудови невеликі приміщення можна орендувати за 600 EUR на місяць, тоді як великі площі в сучасних бізнес-центрах нерідко коштують 6800–15 000 EUR на місяць і більше. Високий попит на оренду та обмежена пропозиція підтримують ліквідність як житлових, так і комерційних об’єктів.

Тімішоара є великим економічним центром на заході країни. Місто приваблює міжнародних інвесторів завдяки вигідному розташуванню неподалік кордонів з Угорщиною та Сербією, що спрощує логістику та зв’язки із західноєвропейськими ринками. В Тімішоарі добре розвинений виробничий сектор і працюють великі міжнародні компанії. Це підтримує стабільний попит на житлову та комерційну забудову.

Середня вартість квартир у Тімішоарі становить близько 1950–2200 EUR за м². Оренда однокімнатної квартири коштує 200–500 EUR на місяць, а трикімнатної — 450–1100 EUR залежно від району та стану житла. Невеликі приміщення для бізнесу можна орендувати приблизно від 500 EUR на місяць, тоді як просторі приміщення в бізнес-центрах можуть коштувати від 2000 до 8000 EUR щомісяця.

Через Констанцу проходить найбільший у республіці вантажопотік, а міський порт є одним із найбільших на Чорному морі, що підтримує економічну активність регіону та попит на житло. Інвесторів особливо цікавлять квартири біля моря та об’єкти, які можна здавати в короткострокову оренду в туристичний сезон.

Середня вартість придбання об’єктів житлового фонду у Констанці становить близько 2000 EUR за м². Здавати в оренду однокімнатну квартиру можна за 400–600 EUR на місяць, а апартаменти з трьома спальнями — за 600–1000 EUR, залежно від району та близькості до узбережжя. Вартість оренди комерційних приміщень коливається в межах 600–4500 EUR щомісяця.

Брашов розташований неподалік від гірськолижних курортів, зокрема Пояни-Брашов, і щороку приваблює мільйони туристів. Саме туристичний потік разом зі стабільним попитом на довгострокову оренду підтримують місцевий ринок нерухомості та забезпечують хорошу ліквідність об’єктів.

Середня вартість квадратного метра майна у Брашові становить 2300–2700 EUR. Однокімнатні квартири здаються в оренду за ціною 300–650 EUR на місяць, а трикімнатні — за 500–1200 EUR, залежно від району та стану житла. Вартість оренди комерційних об’єктів варіюється від 500 до 7600 EUR та залежить від площі, розташування та потоку відвідувачів. Найбільший попит традиційно мають об’єкти в центральній частині міста, туристичних районах і локаціях поблизу основних транспортних маршрутів.